“中城投资的发展轨迹，简单地概括是‘不断的目标，不停的脚步，不同的结果’。在房地产私募基金领域，中城投资形成了自己的资源、能力和口碑。”中城投资总裁路林近日在接受《第一财经日报》记者专访时表示。

　　中城投资是国内成立时间最早的房地产私募投资管理机构。2002年9月，万科、万通、建业、龙湖等10余家房地产企业共同出资，成立了中城投资，首开国内房地产基金之先河。截至目前，其注册资本金超过16亿元，投资规模超过150亿元，在房地产基金领域名列前茅。

　　缘何青睐房地产私募领域？

　　与一般私募投资管理机构所不同的是，中城投资定位于“专注房地产领域的私募投资管理机构”。

　　“房地产投资是一个巨大市场，尤其是中国的投资机会，同时还要看到世界的投资机会。”路林认为，应该用全景、发展的眼光看待房地产投资。房地产投资形态和业态极其丰富，投资形态不仅有开发投资，还有物业资产、资产包投资、私募基金投资和房地产证券产品投资；投资业态上不仅有大众熟知的住宅，也有商业地产、旅游地产、养老地产，几乎“无业无房地产”，很多新兴业态在中国目前还未全面起步，市场空间大。伴随着中国房地产市场十多年的跨越式发展，中国房地产市场的存量巨大，价值链长、生命周期长、窗口机会多，未来重建和改造也是一个很大的市场。

路林进一步指出，中国经济增速近几年虽有所下滑，但仍处于经济长周期的上升阶段，而房地产投资还在顺周期，趋势并未发生根本改变。并且，房地产投资从开发投资、物业投资、资产包组合投资到基金化、证券化投资，是一个自然发育、演化的过程。以目前市场主要处于的开发阶段来看，房地产投资要走的路还很长。

　　“私募市场是一个历史更早、范围更大的资本市场，这里有足够多的机会。”路林对记者表示，早期我国房地产市场出现的参建、联建、联营，本质上是私募，这些都是市场自发形成的。私募市场实际比公募市场更大，打个比方来说，公募相当于上海的内环以内的空间，私募相当于内环以外的空间，这么大的市场自然蕴藏着大量的机会。

　　在路林看来，房地产行业更适合于做私募投资的主战场。“这主要是由房地产的产业属性和房地产投资的金融属性决定的。”他向记者解释称，从产业属性来看，房地产是以单个项目、单个资产为特征，有孳息（租金），标的清晰，期限确定；从金融属性来看，房地产投资有抵押、质押等，容易变现，风险收益预期相对明确；供求不平衡导致其在顺周期中有资产升值能力、跨周期中有保值能力，因此私募愿意在这个领域深耕细作。

　　路林认为，中国现阶段房地产企业的资金需求量很大，但公募市场（如银行、股票、债券等）只占市场份额很小的一部分，目前房地产企业主要的融资渠道非常有限，金融机构出于监管及政策调控等原因，无法满足房地产企业的需求，而市场又缺少能为房地产企业提供定制化服务的房地产私募产品提供商。中城投资将牢牢抓住这个机会。

　　然而，房地产私募市场这股新生的资本力量，在监管归属、规范操作等方面所面临的风险敞口也不容小视。对此，路林认为，减少这方面的风险，还有赖于市场法治建设和实行有限监管：首先是对合格投资人的要求，应该设投资人门槛、限制人数，面向具有一定风险识别能力和风险承受能力的投资人；其次对合格管理人的要求，投资的安全性和收益性都体现在管理上，对管理能力要求较高，除了核心资本、团队素养等基本条件外，要有试运营和临时资质的约束。管理人应对金融抱有敬畏之心，就像敬畏生命、敬畏自然一样，有了敬畏之心，就不会忘乎所以。

　　何谓核心竞争力？

　　创立至今，中城投资一直专注房地产私募投资领域，与其他机构相比，其投资策略的核心是，投资标的一定要挂钩最优质的资产，选择合格的交易对手，重点考察开发商的操盘能力，获取最优投资条件等。投资注重参与到整个房地产产业链的每一个阶段，在开发阶段，参与土地开发带来的资产增值；在资产持有阶段，参与运营管理带来的资产溢价；从投资产业链的多个环节为投资人提供最佳回报。

　　什么是主动式成长的内涵？

　　中城投资十年的探索之路，每一步都是在市场变化中的主动选择。“永远要有理想，时刻保持27岁的激情与活力，不断的目标、不停的脚步，从而得到不同的结果。”这是路林十年深耕房地产基金领域的最大感触，也是他所理解的主动式成长的内涵价值。